PPE : transformer un débat d'assemblée en décision chiffrée

Notre rôle est de remettre le calcul avant le catalogue. Nous dimensionnons, nous chiffrons chaque variante sur vingt ans, nous présentons le résultat à l'assemblée et nous restons pour l'appel d'offres et le chantier. Nous ne vendons aucun matériel.

Le problème d'une PPE n'est pas technique, il est décisionnel

Une villa se décide à deux. Une PPE se décide à douze, quarante ou nonante copropriétaires, avec des horizons différents : l'un vend dans deux ans, l'autre habite là depuis 1985, un troisième loue son lot et regarde le rendement. Chacun lit le même devis avec ses propres lunettes.

Le résultat classique : la décision est repoussée d'assemblée en assemblée jusqu'au jour où la chaudière s'arrête en janvier. Le remplacement se fait alors dans l'urgence, à l'identique, sans étude, sans subvention et sans autorisation dans les règles. Une étude indépendante casse ce mécanisme : le même document pour tous, les mêmes hypothèses, et un choix entre des variantes chiffrées plutôt qu'entre des préférences.

Ce que l'assemblée reçoit : l'audit de production de chaleur

Notre étude de remplacement de chauffage est conçue pour être lue par des non-spécialistes et votée. Elle est remise en trois semaines après la visite. Elle contient :

• le relevé de l'existant : production, distribution, chauffe-eau, consommations des trois dernières années ;
• la puissance réellement nécessaire, calculée selon SIA 384/201, et non reprise de la plaque de l'ancienne chaudière ;
• les variantes pertinentes pour l'immeuble : pompe à chaleur air-eau, PAC sol-eau sur sondes, chauffage à distance quand un réseau passe à proximité, bois, solution hybride ;
• pour chaque variante : investissement, coûts annuels sur vingt ans, émissions de CO2, subventions mobilisables, planning et procédure d'autorisation ;
• une recommandation argumentée, et les raisons d'écarter les autres pistes.

Le calcul de puissance est le point qui surprend le plus souvent. Sur un immeuble mixte lausannois d'environ 2'500 m² de surface de référence énergétique, la chaudière à mazout de 210 kW a été remplacée par une PAC de 110 kW : le bilan thermique mené avec l'assainissement de l'enveloppe a ramené le besoin calculé de 208 à 110 kW. La baisse vient des travaux d'enveloppe autant que du calcul. Une PAC surdimensionnée coûte plus cher, cycle davantage, fait plus de bruit et dure moins longtemps.

Présentation en assemblée, dans nos locaux ou sur place

Le rapport est écrit pour être lu sans nous : un copropriétaire non technicien doit pouvoir le parcourir seul, comprendre les variantes et se faire une opinion avant l'assemblée. Chaque tableau porte ses unités, chaque hypothèse est écrite, chaque recommandation est argumentée. Si l'assemblée souhaite nous entendre, nous venons — dans sa salle habituelle ou dans notre salle de conférence — mais le document tient debout tout seul.

Ce que nous apportons à ce moment-là, c'est une position neutre. Nous n'installons rien, nous ne représentons aucun fabricant, nous ne touchons aucune commission. Quand un copropriétaire demande pourquoi la variante bois a été écartée, la réponse est un chiffre et une contrainte de local.

Ce que le droit vaudois change pour votre PPE

Plusieurs règles cantonales pèsent directement sur la décision d'une PPE. Nous les intégrons au rapport, avec leur calendrier.

• Remplacer une chaudière fossile par du fossile : selon la loi vaudoise sur l'énergie en vigueur (LVLEne, art. 30b al. 6), le propriétaire qui remplace sa production par du gaz ou du mazout doit faire établir un CECB à ses frais. Une nouvelle LVLEne a été adoptée par le Grand Conseil le 3 février 2026, avec une entrée en vigueur annoncée en janvier 2027 : le remplacement d'une production fossile devrait alors se faire en renouvelable, sous réserve d'un régime de dérogations. Pour une PPE qui délibère aujourd'hui, c'est un argument de calendrier. Le texte de référence est sur vd.ch.
• Chauffage et chauffe-eau électriques : le décret vaudois entré en vigueur le 1er janvier 2025 fixe l'échéance au 1er janvier 2033. Une PPE chauffée par des radiateurs électriques dans chaque lot relève du cas « décentralisé », avec trois voies possibles, que le rapport chiffre une par une.
• Bruit d'une PAC extérieure : la valeur de nuit est déterminante, 45 dB(A) en valeur de planification en zone d'habitation de degré de sensibilité II, au milieu de la fenêtre ouverte du voisin le plus exposé. Un angle rentrant coûte 6 dB. Le justificatif se fait sur le formulaire LN-1a, à calculer avant le vote.
• À Genève, la procédure passe par l'OCEN, avec un concept énergétique exigé selon des seuils et un indice de dépense de chaleur qui déclenche des obligations d'assainissement pour les bâtiments les plus consommateurs ; les seuils exacts sont à vérifier sur ge.ch.

Plan pluriannuel et fonds de rénovation

Le chauffage n'est pas la seule décision d'une PPE, et rarement la première dans le bon ordre. Notre ordre de travail est toujours le même : enveloppe (isolation, fenêtres), puis production de chaleur, puis distribution et émission, puis régulation. Isoler après avoir posé la PAC, c'est avoir payé une machine trop grosse. Et dès qu'on rend l'enveloppe étanche, la ventilation se pose.

Un plan pluriannuel traduit cet ordre en étapes votables, alignées sur le fonds de rénovation. Séquence typique pour un immeuble des années 1970 chauffé au mazout :

Côté subventions vaudoises, deux points reviennent dans chaque dossier de PPE. La demande se dépose avant les travaux, jamais après. Et pour les mesures jusqu'à 70 kW, aucun appoint fossile n'est toléré : un brûleur à gaz conservé « au cas où » fait tomber la subvention ; au-dessus de 100 kW, la part fossile admise est limitée à 10 % des besoins annuels. La mesure M-05 pour une PAC air-eau est de 400 francs par kW au-delà des petites puissances, avec une classe CECB de l'enveloppe A à E exigée pour les bâtiments d'avant 2000 (subventions vaudoises, à vérifier chaque année).

Du vote aux travaux : mise en concurrence et chantier en site occupé

Une fois la variante votée, nous rédigeons le cahier de soumission et nous mettons plusieurs installateurs en concurrence sur des bases identiques. Un devis qui omet l'hydraulique, l'équilibrage, la régulation, le chauffe-eau, l'acoustique, le raccordement électrique, l'autorisation, les subventions ou la mise en service paraîtra toujours moins cher que celui qui les inclut. Quand une PPE a déjà reçu des offres et veut simplement savoir ce qu'elles valent, notre expertise et relecture de devis répond à cette seule question, sans reprendre l'étude à zéro.

Nous produisons un tableau comparatif anonymisé, nous recommandons une adjudication, puis nous assurons la direction des travaux jusqu'à la réception : c'est le contenu de notre mandat d'appels d'offres et direction des travaux. En PPE, le chantier se fait en site occupé : coupures planifiées, production provisoire au besoin, information écrite aux habitants. L'assemblée garde les décisions et les paiements.

Références en PPE

• Immeuble neuf de sept logements en PPE, Thônex (2024) — Pompe à chaleur sol-eau de 20 kW sur deux sondes de 240 m, géocooling, solaire thermique pour l'eau chaude et photovoltaïque en toiture ; concept, descriptif et soumissions.
• Surélévation de trois logements en PPE, Denges (2024, terminé) — Trois appartements ajoutés, 240 m² de surface de référence énergétique : bilan thermique SIA 380/1, formulaires EN-VD, chaudière à gaz conservée grâce à une performance globale de 149 MJ/m² contre 158 exigés, solaire thermique et photovoltaïque.
• Immeuble neuf de sept appartements en PPE, Poliez-le-Grand (2025, terminé) — PAC sol-eau sur sondes géothermiques, chauffage au sol, ventilation simple flux ; soumissions pour une entreprise totale.
• Résidence de neuf appartements en PPE, audit énergétique, Bernex (2026) — Résidence de 2001-2003, 1'443 m² de surface de référence énergétique : comparatif pompe à chaleur ou pellets, puissance calculée de 65 kW, évaluation de l'enveloppe.
• Immeuble neuf de cinq appartements en PPE, Lausanne (2025, terminé) — Cahiers et plans de soumission : double flux à récupération enthalpique, chauffage au sol, pour une entreprise générale.

Quand la copropriété est administrée par une régie qui suit plusieurs immeubles, l'étude s'inscrit dans un budget technique pluriannuel plutôt que dans un vote isolé : c'est le travail décrit sur notre page régies et gérances, et il raccourcit les délais parce que le format de rapport est déjà connu de l'administrateur.