EG et promoteurs : des études qui tiennent le budget et le planning

Nous travaillons pour des entreprises générales, des entreprises totales et des promoteurs comme mandataire des techniques du bâtiment — ce que le métier appelle un mandataire CVSE — avec un seul contrat et un seul interlocuteur, dans Vaud et Genève au quotidien, à Fribourg régulièrement, en français, en suisse allemand ou en anglais. C'est le mandat d'ingénierie du bâtiment coordonnée : un contrat, un planning d'études, une responsabilité. Notre valeur n'est pas dans le concept : elle est dans l'exécution, le dépouillement et le respect des dates.

Ce qui fait déraper un budget technique, et ce que nous faisons avant

Sur les mandats que nous reprenons en cours de route, les dérapages viennent des mêmes endroits. Nous les traitons en amont, pendant que cela coûte encore peu.

• Un devis général bâti sur une puissance estimée. Tant que le bilan thermique SIA 380/1 n'est pas fait, la production de chaleur est une hypothèse. Nous le calculons tôt, avec Lesosai, pour que le montant inscrit au devis général soit celui d'une installation réelle.
• Des réserves absentes du gros œuvre. Hauteur libre pour les monobloc, gaines verticales, percements, socles, emplacement des sondes, sortie et prise d'air, local technique. Ces cotes doivent partir avec les plans de coffrage, pas avec les plans d'exécution.
• Un lot adjugé sur une offre incomplète. Huit postes manquent régulièrement : hydraulique et équilibrage, régulation, eau chaude sanitaire, acoustique, raccordement électrique, autorisation, subventions, mise en service et réglage. Une offre qui les omet est la moins chère au dépouillement et la plus chère à la réception.
• Une autorisation mal calibrée. Dans le canton de Vaud, le dossier énergétique de la mise à l'enquête se prépare avec le devis général, pas après : la ventilation est soumise à autorisation du service cantonal au-delà de 1'000 m³/h d'air extrait par bâtiment, seuil au-delà duquel la récupération de chaleur avec amenée d'air neuf contrôlée devient obligatoire dès 500 heures par an. Une pompe à chaleur extérieure exige un justificatif acoustique sur formulaire LN-1a, où un angle rentrant coûte 6 dB.
• Un seuil de rénovation lourde découvert trop tard. Dès que les travaux du CFC 2 dépassent 50 % de la valeur ECA, l'enveloppe doit être mise en conformité selon SIA 380/1 en performance globale. Sur une acquisition à transformer, ce seuil se teste avant l'offre d'achat.

Études d'exécution : ce que vous recevez

Nous prenons les phases SIA 51 à 53 en continuité d'un concept que nous avons établi comme en reprise du dossier d'un autre bureau, avec une présence sur place à la fréquence convenue au contrat.

• Plans d'exécution et de coordination des réseaux, en 3D, avec détection des conflits avant le chantier.
• Schémas de principe hydrauliques et aérauliques, schémas de régulation, listes de points de mesure et de commande.
• Avant-métrés et listes de matériel, pour que les commandes longues — pompes à chaleur, monoblocs, sous-stations, groupes de froid — partent au bon moment.
• Plans de percements et de réservations coordonnés avec l'ingénieur civil, aux délais du gros œuvre.
• Suivi de chantier : contrôle de ce qui est posé par rapport à ce qui a été offert, procès-verbaux, gestion des variantes d'entreprise et de leur incidence sur le coût et la garantie.

Sur un pavillon scolaire modulaire de six classes dans le canton de Genève, les plans d'exécution ont été produits en maquette 3D, avec une pompe à chaleur air-eau de 24,3 kW à −7 °C extérieur, des radiateurs en régime 40/35 °C et un ballon tampon de 800 litres. Un modulaire ne pardonne pas l'approximation : les percements se font en usine.

Appels d'offres : des offres réellement comparables

En phase 41, nous rédigeons les cahiers de soumission par CFC et nous interrogeons plusieurs entreprises sur des bases strictement identiques, y compris pour ce que les installateurs chiffrent rarement d'eux-mêmes : installations provisoires, mise en service, réglages, documentation de fin de travaux, formation de l'exploitant.

Le dépouillement que nous remettons isole les rabais, les escomptes, la taxe sur la valeur ajoutée, les variantes, les postes manquants, les sous-traitants annoncés et les jours de travail par équipe. Le classement se fait sur le prix net rendu, pas sur le total de la récapitulation. Sur huit villas neuves sur parking souterrain commun à Trélex, neuf offres ont été comparées ainsi ; l'écart entre le total affiché et le prix net rendu déplaçait le classement.

Nous proposons ensuite une adjudication motivée ; la décision reste la vôtre, et nous documentons ce qui a été écarté.

Maîtrise des coûts et des délais

Trois pratiques font la différence.

Le calcul avant le catalogue. Nous dimensionnons selon SIA 384/201 pour le chauffage et SIA 385/2 pour l'eau chaude, puis nous choisissons. Une pompe à chaleur surdimensionnée coûte plus cher, cycle davantage, fait plus de bruit, s'use plus vite et grève le local technique comme le raccordement électrique.

Le low-tech quand il tient. Sur un bâtiment industriel neuf, un raccordement à un réseau de chaleur avec aérothermes et ventilation naturelle atteint le label sans empiler les automates. Moins de maintenance, moins de points de panne, moins de risque de non-réception. Une installation simple qui atteint la performance vaut mieux qu'une installation savante qui la promet.

La lecture côté maître d'ouvrage. Notre directeur a exercé la conduite d'affaires et la gestion financière de projets techniques avant de fonder le bureau, et il pratique la maîtrise d'ouvrage. Quand nous discutons d'un avenant ou d'un décalage de six semaines, nous savons ce que cela déplace dans votre plan financier, pas seulement dans notre planning.

Réception, mise en service et garantie

La mise en service est le moment où l'on découvre si l'installation a été calculée. Nous conduisons les essais, nous contrôlons les débits d'air et les températures de départ, nous vérifions l'équilibrage hydraulique et nous réglons les courbes de chauffe. Les réserves sont listées, chiffrées et suivies jusqu'à leur levée.

Nous remettons un dossier d'exploitation utilisable : schémas conformes à l'exécution, liste des organes et leur emplacement, consignes de réglage, contrats d'entretien recommandés. C'est ce qui évite les appels en garantie du premier hiver et rend l'ouvrage livrable à une régie ou à une communauté de copropriétaires sans flottement.

Maquette numérique et échanges de données

Nous modélisons les installations en 3D avec Plancal nova et nous échangeons en IFC avec les maquettes Revit ou AutoCAD de l'architecte et de l'ingénieur civil. Les réserves techniques sont livrées dans la maquette, pas en annexe d'un courriel. Le niveau de détail est convenu au démarrage selon l'usage réel attendu, pour ne pas facturer une maquette que personne n'ouvrira. Les bilans thermiques sont faits sur Lesosai : une variante d'isolation ou de vitrage se teste pendant une séance de projet, avec son effet immédiat sur la puissance et le coût.

Expérience des grands chantiers

Le bureau a mené plus de 150 mandats depuis sa fondation en 2020, de la villa au centre commercial en exploitation. Plusieurs sont des chantiers d'entreprise générale ou totale conduits de la phase 31 à la réception : un ensemble neuf de deux immeubles de logements, un bâtiment administratif et des arcades sur deux niveaux de sous-sol à Genève ; un immeuble de 22 logements et deux locaux commerciaux à Genève ; un quartier neuf de villas jumelées et de petits immeubles dans la Broye. Dans son parcours antérieur, notre directeur a conduit des projets de cette échelle, dont un complexe hôtelier de 248 chambres chauffé par géothermie sur 86 forages. C'est ce qui permet de dire tôt où se trouvera le chemin critique.

Références avec des entreprises générales et des promoteurs

Le mandat unique toutes techniques est détaillé sur ingénierie du bâtiment coordonnée ; les phases 41 à 53 sur appels d'offres et direction des travaux.